2011-11-09
时常看到一幅温馨的画面：一对头发花白的老人，安详地坐在摇椅上，夕阳将他们的背影拉长，从容，淡定，仿佛能够使人触到生命积淀的深度，感受到时光流逝背后的优雅和宁静。相信这是普天下儿女都希望看到的幸福场景，工作的疲惫、奔波的辛劳、未来的迷茫，这所有的一切都会被父母的安详幸福生活所冲淡。
但是，现实毕竟不如理想般美好，在我国还有很多老人因为种种原因无法安度晚年，也还有很多未老者面临不确定的养老压力。根据第六次全国人口普查统计，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，60岁及以上人口占比为13.26%， 65岁及以上人口占比达8.87%。按照国际老龄化标准（60岁及以上人口占总人口数达到10%，或者65岁及以上老年人占比达到7%），我国已步入老龄化社会行列，并且老龄化呈现不断加剧趋势，“未富先老”成为社会隐忧，养老压力日益增大。
如何完善养老机制，做到人人“老有所养”成为一个值得深思的议题。近日，“以房养老”被提上议程，在养老压力不断增加，社会急剧变革的时代，这或是一种可以考虑的养老方式。以房养老，也被称为住房反向抵押贷款，起源于荷兰，发展成熟于美国，拥有房产的老人将自己的房屋产权抵押给相应的保险公司或金融机构，通过保险公司或金融机构对房屋的价值、未来的增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月或按年支付现金给投保的老人，这种固定的按期付款一直延续到老人去逝，而老人在享用这笔收入的同时，仍然免费享有居住权。保险公司或相应的金融机构在老人辞世之后，可获得房屋的产权，将房屋出租或者销售甚至拍卖。目前，美国、加拿大、英国和新加坡等十几个国家都实行了以房养老计划，香港也计划在今年中通过隶属于港府的香港按揭证券有限公司推出“逆按揭”的养老按揭试验计划，作为应对人口老龄化的一种措施。北京市在日前发布的“十二五”时期老龄事业发展规划中也提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务。
虽然我国现在已经有了一些比较正式的养老保障制度，但还存在很多问题。我国现有养老保障制度包括城镇职工基本养老保险、国家公务员、机关事业单位退休制度、城镇居民基本养老保险、新型农村养老保险，以及企业年金、社会救助等，基本覆盖了各类群体，随着覆盖群体的扩大，人人“老有所养”的愿景也日益清晰。但空账运行、人口老龄化、制度衔接、基金可持续性问题依然不容乐观，加上传统的家庭养老方式不断弱化和商业养老保险购买力制约问题，综合来看，我国养老压力仍然很大，养老风险在未来很长一段时间将会持续存在。在为社会贡献了生命的大半时光后，白发苍苍之时却无法安享晚年生活，那将会是何等的凄凉和无奈。因此，在国家、社会和家庭养老保险压力日益增加的形势下，“以房养老”不啻为一种新型的养老选择。
但是，培育和发展一个市场并非易事。可以说，以房养老市场的发展需要供给方、需求方联动，并且需要政府的支持和引导。没有完善的法律制度保障，就无法为市场发展提供良好的环境；没有供给方提供优质产品就无法满足需求方的多样化取向；同时，一定规模的需求者数量也是发展以房养老所必需的条件。
在我国，抛开供给方缺少和法律制度环境不完善不说，仅需求方的规模就给市场的培育和发展带来了很大限制。从需求者角度来看，按照生命周期假说，个体会合理配置各期消费以实现一生效用最大化，其前提是消费者理性。但是，现实中的消费者往往没有那么理性，他们可能并不能理性配置资源以实现一生效用最大化。在中国，有限理性、金融产品知识匮乏、传统养老思想、收入限制、住房市场制约等现实国情，使以房养老市场需求方数量的扩大举步维艰，市场的建立和发展面临很大制约。例如，上海市从2006年起进行了“以房养老”工作试点，次年市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。按照已有研究，从需求方来看，实现“以房养老”需要3个条件：一是拥有房子的产权，以保证老年人获得出租或抵押房屋的权利；二是老年人与子女分开居住，房屋的出租或者抵押不影响家庭正常生活；三是老年人的经济状况适中，若经济条件很好，则无“以房养老”的必要，而经济条件过低就不具备“以房养老”的条件。综合这三个条件来看，中国“以房养老”市场中需求方的培育还面临较大挑战。
综合上述情况来看，要培育和壮大“以房养老”市场的需求方，需要做到以下三点：一是提高消费者的认知水平。采取适当方式宣传“以房养老”，提高公众认知度，例如，可以在小范围内开展试点工作，若效果好，则会以口碑相传的方式获得更大范围的受众；二是适时推出遗产税，增强以房养老保障的吸引力。遗产是代际之间财富分配的重要方式，在中国，很多老人都会选择将房屋作为遗产留给子女。遗产税使人们在将房产作为遗产留给后代和以房养老两个选择中进行权衡。有相关调查结果表明，当某市遗产税率达到20%时，选择以房养老的老年人比例会大幅提高；三是作为一种比较新颖的养老方式，“以房养老”需要金融机构摒弃嫌贫爱富观点，多给予收入相对没那么高的人群以更多关注和政策倾斜，为他们实现“以房养老”提供顺畅渠道。
