2012-06-07
5月23日
，平安人寿协同两家非“平安系”投资公司豪掷23亿，竞得杭州钱江新城E03地块，创下了今年杭州主城区出让土地价格的新高。在此之前，各大型和中型保险公司频频在一线和二三线城市出手抢项目的报道也不断见诸报端。保险资金对于商业地产不可不谓热情如火。
其实从上个世纪九十年代开始，各大保险公司就纷纷借“自用”之名涉足商业地产。据统计，在保监会对保险资金投资不动产开闸前，各保险公司以“自用”的名义悄悄购置的写字楼面积就已超过120万平方米，总投资额约为200亿元。
2009年10月1日
，新《保险法》施行，首次允许保险资金投资不动产；2010年9月，《保险资金投资不动产暂行办法》出台，对保险资金投资不动产的相关细则进行了规定。至此，保险资金终于可以名正言顺地投资商业地产，从而引发了险资投资商业地产的热潮。
广义的商业地产指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心和购物中心等。商业地产备受保险资金青睐，首先与商业地产在中国方兴未艾，具有广阔的发展前景密切相关。目前中国正处于城市化快速发展的阶段，城市人口的迅速增加可以拉动对商业地产的巨大需求。2011年，中国的城市化率首次突破50%，达到51.3%，但仍远远低于发达国家85%的平均水平，也低于世界55%的平均水平，中国的城市化率还有非常大的提高空间。据统计，城市化率每提高1%，相当于新增1500万城市人口，城市人口的聚集将奠定商业地产的“人气”基础。而且，根据美国地理学家诺瑟姆的相关理论和国际城市化进程的基本经验，当城市化率突破50%的关口后，进入大城市化阶段，人口的流动方向将由小城市向大城市流动为主，我们不妨称之为城市化的“升级”，这一“升级”会进一步催生对大城市商业地产的需求。此外，随着中国经济的发展，人均可支配收入不断提高，人们对消费质量和消费环境也有了更高的要求，从而一定程度上刺激了商业地产的升级和扩张。正因如此，民间资本和各类私募基金也纷纷进驻争抢这块肥美的蛋糕。
对于保险资金，投资回报率是其重要关注点，商业地产较高且稳定的投资回报率也正是吸引险资的另一个重要方面。目前，商业地产的盈利模式主要包括投资开发模式、持有发展模式以及投资开发和持有发展混合模式三种。由于商业地产项目规模庞大，资金占用时间长，资产缺乏流动性，因此我国商业地产开发商大多采用第三种模式，通过分拆出售来回笼资金，使得商业物业在整体规划、招租运营上存在一定的不和谐。保险资金的引入则为其提供了一条新的融资渠道和退出渠道。保险资金庞大的资金流可以将商业地产项目“一口吃下”，有利于商业物业的一体化运作和长期保值增值。通过持续经营商业地产项目，保险资金可从中获取租金回报、土地增值、物业增值以及品牌增值等投资收益，综合投资收益率往往能达到10%以上。这对于近年来投资收益率长期在5%左右徘徊的保险资金而言无疑具有莫大的吸引力。
除了广阔的发展前景和丰厚的投资回报外，商业地产项目的长期性以及与其他投资品种的低相关性也是其得到保险资金垂青的原因。由于负债经营的特点，保险公司在投资时需要遵循资产负债匹配的原则，这对于保单期限长、资金量庞大的寿险公司尤为重要。然而，遗憾的是，目前中国资本市场上鲜有长期的投资品种，使得保险公司的资产负债匹配投资只能是“无米之炊”。而商业地产投资项目则为保险公司提供了“米”，虽然投资比例仍受限制， “米”不多但也在一定程度上缓解了巧妇的难题。此外，作为不动产投资的一种，商业地产投资与股票、债券等保险公司已有投资品种的相关性较低。因此，根据投资组合理论，商业地产的纳入有利于提高保险公司整体资产组合的收益率，并降低其风险。
如此看来，似乎商业地产的确是保险资金投资的理想标的。然而，令人不解的是，为何直到2010年保监会才最终真正放行此渠道呢？个中原因在于商业地产投资的高风险性和专业性。理性的投资者不仅要关注收益率，更要关注风险，对于将投资安全性置于首位的保险资金，风险的高低更是极为重要的投资考量标准。天下没有免费的午餐，高收益总是与高风险相伴而生，商业地产亦不能逃离此魔咒。虽然商业地产投资的长期性可以满足保险公司资产负债匹配的要求，也可以带来持续的收益，但是也同时增加了其投资风险。在较长的投资期内，商业地产会受到各种政治经济社会因素的影响，宏观经济波动风险和微观商业竞争风险都会增加其收益率的波动。特别是，经济向好时，市场情绪高涨很容易催生地产泡沫，一旦泡沫破裂，损失将极为惨重。20世纪90年代，日本泡沫经济破灭,诸多保险公司背上沉重债务，从此一蹶不振甚至走向破产之路就是很好的前车之鉴。此外，与一般的住宅开发不同，商业地产的专业性要求非常高，前期招商和后期运营至关重要。由于商业地产项目占用资金庞大，流动性较差，如果经营不善，投资期内很可能会出现资金链断裂的情况。正因如此，目前保险资金大多选择有经验的商业地产开发商一起合作以保证项目的成功，控制风险。
不可否认，目前我国正处于商业地产的黄金发展时期，实力雄厚的保险资金积极从中分一杯羹无可厚非。但是我们也认识到商业地产高收益背后所隐含的高风险，尤其是近几年各类资金逐鹿商业地产的火爆景象不得不让人担忧泡沫的催生。因此，保险资金在热情投资商业地产时，必须警钟长鸣，与专业的开发商合作，充分评估风险，切不可一味追求收益盲目投资。
转载于《中国保险报》“北大保险评论”352期，2012.6.7
