2014年6月25日，人民网强国论坛举办以“保险业‘以房养老’之路如何稳步启程”为主题的在线访谈，北京大学经济学院风险管理与保险学系主任郑伟教授与其他嘉宾应邀参加，与网友进行在线交流。
6月23日，中国保监会召开新闻发布会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并宣布自2014年7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、广州、武汉四城市开展试点。保险版“以房养老”的政策背景是什么？应该如何推行？“以房养老”存在怎样的风险？普通百姓参与“以房养老”应当注意哪些问题？在访谈中，郑伟教授与其他嘉宾就这些问题与网友进行了交流和分享。
以下是访谈全文：
• 主持人
欢迎北京大学风险管理与保险学系主任郑伟，对外经济贸易大学教授、保险法与社会保障法研究中心主任王国军做客人民网强国论坛，以“保险业‘以房养老’之路如何稳步启程”为题与网友进行在线交流。 [09:05]
• 嘉宾郑伟
各位网友大家好。 [09:05]
• 嘉宾王国军
大家好。 [09:05]
• 主持人
6月23日，中国保监会召开新闻发布会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并宣布从下个月开始，这一政策将在京沪广汉四个城市开展为期两年的试点。是怎样的社会需求促成了这一政策的到来？ [09:06]
• 嘉宾郑伟
我想主要有两个方面：一是，大家现在越来越认识到包括养老保障在内的社会保障制度的建设，不能完全靠政府，它实际上应该是一个多层次的养老保障的体系。在这多层次养老保障体系当中，意思就是需要政府、需要企事业机构，需要个人、家庭一起来为公民未来的养老保障提供资源。这是一个大的背景，多层次的养老保障体系，我想这是一个社会的共识。二是，去年9月份，国务院出台了一个《关于加快发展养老服务业的若干意见》，里面明确提出可以开展老年人住房反向抵押养老保险的试点。 [09:06]
• 嘉宾王国军
主要是老龄化。因为现在老龄化和少子化的现象非常普遍，而且很严重。尤其是老龄化，通过政府养老、社会养老保险的方式已经不能满足养老需要了，个体家庭又存在子女少、老人多的情况，而且老年人的寿命在延长，所以这种老龄化趋势之下的养老危机是存在的，这样一种养老的困境使人们想要通过更多的方法和手段满足人们的养老需求，所以就催生了这样的市场。 [09:07]
• 主持人
网络上有不同声音认为，“以房养老”是把居民养老问题个人化、市场化，是政府在“推卸保障责任”，您对此怎么看？ [09:07]
• 嘉宾郑伟
我想这可能是社会公众对这个政策的一个误读吧。因为“以房养老”，国务院这个文件里面提到“以房养老”的试点，并不是要用“以房养老”来替代或者说取代我们现有的各个层次的社会保障，比如说第一支柱的社会基本养老保险，第二支柱的企业年金，以及未来推出的职业年金，不是替代原有的第一支柱或者第二支柱的养老保障，只是在原有的养老保障基础之上，或者说在这些现有的层次之外，它提供一种新的养老保障的方式。所以，我觉得应该把它理解为是对现有保障体系的一个有益的补充，而不是去替代，不存在政府在推卸责任的问题。 [09:07]
• 嘉宾王国军
这样的说法有失偏颇，政府对居民的确是有养老责任，但是并不是由政府把所有居民的养老责任全部承担下来，这是做不到的，因为政府的钱是纳税人的钱，政府收的钱越多，税收负担也越重，就是我们讲的“羊毛出在羊身上”，还是要取之于民的。养老这种风险和健康风险、意外伤害风险不相同的地方在于，每个人在有生之年都会预测到自己会老，这种风险是可预测的，大概每个人都会知道自己的家族，知道自己的生存状况，自己的生存环境，甚至自己活多长时间，大致是有判断的。这种老年风险既然在那里，每个人也基本都能判断出来，从这个角度来讲，个人通过社会来共同分担这种养老风险就比较困难。它不像医疗，生病谁都比较难预测，所以特别适合互助形式的保险，不管是商业保险还是社会保险。意外伤害也是如此，都更适合通过保险制度分担风险。但是对于养老的问题，因为老年风险的存在，如果想政府负担全部的话比较困难，因为除了夭折的特殊情况之外，每个人都会老，大家存钱将来花，这个互助性就比较弱，去世早的人存的钱可能会被去世晚的人们花得更多一些，这有个互助的情况，但是比较弱。综上所述，养老责任更强调个人，政府当然也有他们的责任，但是把所有的责任都加给政府，政府是做不到的。 [09:08]
• 主持人
根据我们的了解，“以房养老”类型的保险产品曾经在部分城市有过自发的销售，但是市场反馈比较平淡，您认为此次推行试点与之前的自发试水有哪些区别？ [09:09]
• 嘉宾郑伟
基本的概念是一样的，就是“以房养老”把房产作为一个反向抵押。我觉得主要的区别是这次等于把一些原来个别地区、个别机构的一种自发的试水上升为一个国家认可的一种改革的新的举措、新的探索。这样一个变化使得这个产品的从某种意义上它的质量、它的监管以及它的标准，相对来说会更严格一些，消费者从需求方面角度来说，对现在全国可以正式认可和推行的“以房养老”这种形式的认可度增加，原来只是民间一个自发的探索，现在已经是从国家层面的政策明确提出，要进行这方面的试点。产品要监管，全方位的，标准要更严格一些。 [09:09]
• 嘉宾王国军
这个区别比较大，因为自发式的试水是保险公司自己做的，那他的监管以及产品设计都很难到位，那保监会推出这样的文件由政府部门和保险行业协会共同来推这样一个产品有它的优势，我们从保监会出台的文件来看，他对保险公司的约束性还有对保险公司要求比较强，尤其是试点这个，一定要保障客户的权益，保障老年人的权益，这个在文件当中已经非常清楚，而且它也比较公允，就是说我们一定要有第三方看着这个合同执行，尤其监管部门要时刻监管这样的动态，出了问题要及时解决，所以他有两年的试点期，而不是直接来做，就体现了谨慎的思路。 [09:10]
• 主持人
据目前情况来看，尚无保险公司向保监会上报正式产品，保险公司对新政策如此审慎的原因是什么？您对相关产品的市场反应有着怎样的预期？ [09:10]
• 嘉宾郑伟
前天才正式发的这个意见，所以，我觉得，不可能说发意见当天就有保险公司上报相关产品，而且这个政策要到7月1号才开始正式施行，我想这也正常。应该有一些在过去半年多的时间，特别是去年9月份国务院发布那个意见之后，已经有保险公司在紧锣密鼓地筹划这个事情，所以我想慢慢会有一些保险公司开始向保监会上报产品。我想之所以比较审慎有一个很重要的原因，就是新生事物。怎么把这个在美国已经搞了二三十年了，相对大家接受度高一些，把这样一个新生事物怎么和我们本土的国情、和我们的社会、经济、文化、心理，各种传统，怎么进行一个有机地结合，保险公司也在考虑这个问题。另外保险公司在考虑未来人口以及寿命的增长，也得做一个好的判断。因为养老是一个长期的工作，我想，保险公司采取比较审慎的态度，也恰恰反映了保险公司对这个事情的重视，不能稀里马虎地就上报一个没有经过认证论证的一个产品。 对于你说这个市场反应会有怎样的预期，我觉得刚开始市场的反应也会相对比较平淡，我想不会出现集中的爆发式的，我想应该不会。因为对一个新生事物的接受，应该有一个慢慢认知的缓慢的过程。但我觉得，从长远来看，它是这个社会的养老保障的众多方式可选的一种新的方式，我觉得慢慢接受度会逐渐提高。 [09:11]
• 嘉宾王国军
应该说保险公司对这个反应也是很正常的，因为从保监会的文件来看，上涨的收益不管是参与型的还是非参与型的，保险公司在参与当中会分享，非参与型的不分享，但是对房价下跌的负收益或者损失保险公司是要承担的，而这种风险是难以预测的，同时我们国家老百姓预期寿命的延长，因为这可能都是十几年、二十几年之后，这些房子才真正的拿到保险公司手里，那这些房子究竟还能值多少钱，以及这些房子的质量，就是在建设扩张期不是那么好，有些房子的质量可能会比较差，所以这个保险公司所面临的风险，尤其房价下跌的风险是比较大的，因为涨了这么多年了，大城市还好一些，就是几个试点城市还好一点，可以选择在这些地方做试点，但是二三线城市就很难说房价会保持这个程度，所以保险公司的风险是比较大的，而且保监会的要求比较多，报这些资料也比较烦琐，也非常丰富，这个过程也给保险公司造成一定的压力，所以保险公司不那么热情或者比较谨慎也很正常，因为这件事情是幸福人寿最早积极主动的做这件事情，可能会从幸福人寿开始，然后其他公司共同参与进来。 [09:11]
• 嘉宾王国军
我觉得一开始市场反应肯定是一种很平淡的市场，不管是供给方还是需求方，客户，都会采取观望的态度，但是这个产品因为最终我们都知道，试点的话都还是不错的，尤其保监会要把这些试点做成功，那保险公司也要想开一个好头，因为在发达国家这个东西在做，现在效果也不错，虽然是小众群体，而且真的能保障一部分人的住房需求，而中国这块也有，有的是没有子女的或者他有好几套房子，拿一套房子对保险公司做住房保险，反向抵押贷款保险，类似的保险是很合适的，因为养老这块是终生年金，就是只要他活着就可以有保障，所以活得寿命越长，预期自己寿命越长的人，就是家族寿命很长，比如说能活到100多岁的，肯定是非常划算的，所以慢慢这些懂的人，知道国家政策会向好的方向发展的人，会保护第一批，起码第一批会受到很好保护的人会进来，然后慢慢还真不错，然后进来的会很多，会有一个从冷到热，然后从缓到比较急的过程，等到真的大家都醒过味来的时候，因为这个要求比较高，保险公司所投放的量比较大，所以有可能还会有竞争比较激烈的时候。 [09:12]
• 主持人
对于老百姓来说，还有一个比较关心的问题，辛苦半辈子挣下的房子要反向抵押给保险公司，靠谱吗？对于承保机构的资质审核与业务监管，您认为应该从哪些方面入手？ [09:12]
• 嘉宾郑伟
我想靠谱不靠谱这个问题，可以从宏观和微观或者从大的和小的两个方面来看。从宏观的大的方面来看，如果你的养老金的收入不存在问题，可能没有必要把这个房产反向抵押给保险公司获得养老金，这种产品只适合于那些你说他是富人他也是富人，因为他有一套价值不菲的房产，你说他是穷人，也可以是穷人，因为他除了房产之外没有太多的现金收入，或者没有太多的流动性的资产，这种“以房养老”的好处就等于提供了这样一个机会，可以让把不具有流动性的房产现金化、流动化为可以在老年期间获得稳定收入的养老年金，我想这是它的一个很重要的价值。我觉得从机制上来说应该是靠谱的，而且这些在国外也有很多这方面的实践。当然从小的方面来说，你说抵押给某一家保险公司，这家保险公司跟你之间有一个合约，这里面就涉及到这个“以房养老”具体的产品和设计是否合理，在这个交易过程当中，保险公司的相关行为，是否能够对消费者权益有一个很好的保护，保险监管机构是否履行了它应该要负责监管的义务，履行了这些监管的义务。所以，我觉得，从大的方面，从机理、机制来说是靠谱的，但是从具体的操作方面来说，靠不靠谱这个目前还是一个不能够给出一个明确答案的问题，要具体问题具体分析。 [09:15]
• 嘉宾郑伟
第二个问题是对于承保机构的资质审核和业务监管，应该从哪些方面入手。我也注意到，保监会在相关意见当中也强调了关于监管的问题。比如说提到关于业务宣传的问题，关于销售人员管理的问题，关于销售过程管理的问题，关于信息披露的问题，关于财务管理的问题，以及投诉处理等等一些方面的问题，我想，监管机构应该在发布意见的时候已经考虑到了这些问题，以后关键就是这些具体的监管的要求和政策是否能够实际落实到位的问题。 [09:15]
• 嘉宾王国军
这个是靠谱的。因为它是一种金融制度，这种金融制度我们在中国没有见过，但是其实是由两块组成的，一个是终身养老年金，这个我们见过。只要还活着，保险公司就给钱的养老年金，鼓励被保险人活得时间长，活得时间长就赚得多，这种年金是有的，而且发达国家也很常见。还有一块是房子按揭，比如我从银行贷款，我还款然后按揭这个房子，现在无非就是反按揭，无非是我把我的房子作为一个抵押品，我到银行里拿来钱，这个也很正常，因为我们经常会拿房子、拿汽车，拿财产做抵押，这个也很常见，无非是谁抵押给谁，谁从谁那里拿款而已，这个也很常见，这两个结合在一起，大家觉得是一个新鲜事物，实际上两个不新鲜的东西结合在一起你就觉得他很新鲜，就像我们那个新的成语叫“不明觉厉”，就是不明白所以觉得它可能风险很大，实际上按照保监会现在试点的指导意见，几乎没什么风险，但是它是有针对性的，只是一个小众群体，就是你有好几套房子，就是子女不希望他来继承其中的这套房子，你可以把它做养老地产，以防养老，这个没有问题，还有就是子女不在身边，比如他在美国，也不可能回来住这个子，将来卖这个房子也费劲，还不如把它反向抵押出去，因为这个实际上又买了一个终身养老年金，就是只要父母活着这个钱就有，其他的除了保险之外没有任何的东西能够保证你活多长就给多少钱，所以它也有它的好处，有它的优势。从这个角度来看，制度上来讲应该问题不大，所以是靠谱的。 [09:16]
• 主持人
中国的养老产业处在转型过渡阶段，家庭养老还是目前的主流，那么就会出现这样的担忧，一是老人本身是否能接受这一新鲜事物，二是老人的家人是否会有不同意见。当出现类似冲突与纠纷的时候，比如投保一段时间之后，投保人后悔、或者因此与其继承人产生纠纷的话，是否会存在一个补偿机制或者相应的补救措施呢？ [09:16]
• 嘉宾郑伟
这个问题其实不用太担忧，因为它不是一个，比如说像社会基本养老保险，有强制性的，你符合参保条件必须参保，它完全是一个自愿选择的过程，老人如果本身不接受这个东西，或者老人的家人不接受这个东西，从需求方面角度就去选择不去购买这个产品就完了，所以这个我觉得不应该是一个太大的问题。 提到的第二个问题，投保一段时间以后，如果投保人后悔了，你想要解约，这个时候我想强调一个订立契约之前可以有一个很长的过程去了解、去犹豫，但是一旦和保险公司签订了这个合约之后，除非是在监管机构规定的犹豫期内你可以反悔没有任何问题，但是如果过了犹豫期之后，如果再想要解除这个合同必须按照合同的相关规定来履行你自己应该要负担的义务和责任，或者承担一定的损失，因为这毕竟是一个自愿性的市场交易。我觉得签订具体合同之前，一定要对相关的产品有充分的了解，了解之后，如果你决定还是不接受，我觉得没有问题，这是一个自愿的市场安排。 [09:17]
• 嘉宾王国军
保监会的文件里对这块已经提到了，可能想到了这样的问题，因为中国人对以防养老的接受程度可能不强，尤其子女和父母之间意见不一致等等这些问题会有，那他可以退，如果子女有纠纷的话，因为合同当中有约定，按照合同约定是可以退的，而且实际上风险我看都在保险公司这边，一旦退出的话，我支付给你的钱，你本金和利息还我就行了，其他的也没有什么惩罚的措施，所以基本上想要退还是能退得了的，保险公司承担风险，所以保险公司一定把这个服务好，否则风险真的不小。 [09:18]
• 主持人
对于保险公司来说，“以房养老”政策是否更多的体现为一种社会福利的提供？那么保险公司的商业利益如何保障？未来是否可能在税收等方面享受一些优惠？ [09:23]
• 嘉宾郑伟
我倒不把“以房养老”理解为是保险公司去提供一种社会福利。我觉得它还是一种基于市场交易的一种商业产品，我倒不觉得是保险公司履行一个社会责任，我不这么认为。因为对于一个市场主体来说，实际上它为公司、为股东去赚取合理资本回报，我觉得这是一个合理的诉求，无可非议的一个诉求。市场经济实际上它的一个很重要的要义，就是通过企业去追求利润这样一只看不见的手，实际上能够为社会资源的有效配置提供一个非常良好的高效率的机制。实际上市场经济就是看不见的手引导各种各样的市场主体，为这个社会当中的个人、家庭和企业来提供更好的产品和服务。我觉得，保险公司在这个当中去追求一些合理的利润，一些商业利益，无可非议，关键是它想要在这个市场立足，必须要为需求方提供令需求方满意的产品和服务。如果需求方觉得这个产品和服务是有价值的，他付出一些对价获取这个产品和服务，让保险公司在这个过程中获得它应有的商业利益，我觉得这是很正常的，市场经济本来就是如此的一个很正常的安排。所以我觉得，在“以房养老”这个问题上，我倒不认为它是一个纯粹是为社会做贡献，去履行社会责任，社会责任要怎么和商业利益协调，我觉得这个不是一个太大的冲突。 [09:23]
• 嘉宾郑伟
至于您说在税收方面是否能够享受一些优惠，我觉得这可能不是一个简单的问题，因为关于整个社会保障或者在社会保障相关的一系列的商业保险的安排当中，包括第二支柱企业年金和职业年金，包括第三支柱商业养老保险，还有现在的“以房养老”，它的税收制度应该怎么来安排，是否应该有优惠，优惠什么样的幅度，应该什么样的条件才能享受这样的优惠，我想这个应该是要做一个顶层设计统盘考虑的问题。但是我觉得这里有一个基本的原则，就是政府从国际经验来看，税收包括税收优惠在内的优惠的政策，它的一个基本的理念实际上不是为了发展这个市场而发展这个市场，它的理念、它的目标实际上是想通过一些政策的优惠，去撬动更多的社会资源，包括个人、家庭和企事业机构的资源，来为民众未来的养老保障贡献力量。因为中国现在人口老龄化程度是急剧加剧，2030年之后，养老的压力会变得非常大，到那个时候，人口老龄化高峰到来之后，你再去考虑怎么调动社会资源来构筑多层次的养老保障体系，到那个时候就变得非常困难，而这个必须要提前，实际上现在已经不早了，必须要从现在开始就要通过一些政策去撬动各方面的资源，共同来构筑多层次的养老保障体系，否则就会引发很大的社会问题。 [09:24]
• 嘉宾王国军
是这样的。保险公司的风险也大，而且它的责任也多，监管也严，非常严格，要求也高，比如说经营多少年，五年20亿的注册资本、偿付能力充足率不低于120等等这些要求是比较高的，对保险公司来说，这就是比较大的压力了。他会不会赚钱呢？这样的制度一开始的探索，包括保险公司并不在赚钱，而是探索一种新的养老模式，因为政府是养老产业推动力度比较大，推动商业保险公司是很重要的市场机制，还是可以起到作用的，所以保险公司也愿意站出来，包括保监会也愿意让这个行业去为社会做一些贡献，这个是没有问题的，但是如果保险公司在里面形成亏损有可能，尤其是在房价上涨的时候不会有，一旦房价下跌这个风险还是比较大的。因为试点，试点过程当中不会出现70年产权的问题，试点过程当中也不会出现价格大幅度下跌的问题，尤其这四个大城市不会出现，所以应该说是比较稳妥。至于试点之后，政府应该会根据这两年的经营情况会给出优惠政策，比如税收上的优惠，还有保险公司养老地产的经营，像北京、武汉这样养老地产公司的经营，可能会给一些相互配合的政策，一些优惠政策会给，使保险公司不至于在里面亏损，然后试点能做下去。把这个事情先做起来，因为如果做不起来的话，我们总是缺少这样一种政府和市场相结合的养老方式。但是总体而言，这绝对是商业性的东西，不是福利。 [09:24]
• 主持人
就目前您的观察与了解，在保险版“以房养老”政策具体推行的过程中，存在哪些潜在的风险与问题？又该如何防范？ [09:25]
• 嘉宾郑伟
风险还是很多的，风险问题还是不少。主要有这么几个：一是，70年产权的问题。70年产权满了，到时候再续这个产权怎么个续法，免费的续，还是要缴费的续，这是一个很大的问号，是一个不确定。二是，房价波动的风险。如果这个房价一直都是往上涨的，没有太大问题，但如果房价往下走，往下跌，这个房价波动的风险怎么来防范，也是一个很大的问题。三是，在中国以后也是面临很大的问题，在“以房养老”这方面，就是我们的房屋的质量问题。几十年之后，我们这个房屋质量到底能不能够经得起历史的检验，因为质量不好，整个它的价值就会一落千丈。所以，类似这些问题，70年产权、房价波动、房屋本身质量问题，我觉得这对“以房养老”的政策的推行及具体的市场交易，都会带来不少的麻烦。 [09:26]
• 嘉宾王国军
风险就是客户太冷，推出来费了很大的劲，也没少花钱做宣传等等，但是客户就是不买账，然后可能会使政策夭折，因为买的人少，保险公司花了很多钱，投入很多，没有收益，最后也就退出了，应该说这种夭折不仅仅是保险公司的损失、保险行业的损失，也是整个社会的损失，因为毕竟西方国家实行了若干年，比较好的一种针对小众的养老制度是有价值的，如果我们把它中途夭折这个损失是比较大的。 另一种风险，可能会有毁约的比较多，因为众说纷纭，你说你的我说我的，如果没有定力的话，那有些人买了之后子女的意见或者亲戚朋友的意见又退出，退出是有风险的，除非是在30天之内退出没有风险，总之很低很低，几乎没有，但是一旦退保，那种损失就按合同执行可能会比较大，所以对客户来说是有风险的，保险公司同样经营这样一种产品，你产品制度设计要经过严格批，那么在审批的时候保监会目的很明确，我要把这个事情做起来，保险公司吃点亏是可以的，所以我要对你严格，并不希望保险公司赚什么钱，或者赚比较多的钱，不希望有这样的，他希望把这件事情做成，我们能够看出来保监会制定的文件里，行行句句都是要对保险消费者要做保护的，所以保险公司参与进来一开始可能是费力不讨好，如果做得不好还可能会影响公司的声誉，这些都是保险公司的风险。他会亏多少钱这倒是没有，因为这四个城市的房价不会大跌，他不会亏很多钱，但是如果做不好对声誉影响还是比较大的，所以保险公司要谨慎行事，要做就要做到最好。 [09:27]
• 主持人
这也是好像给这个潜在的客户吃了一个定心丸，就是我们有这么多的保障条例去约束、监管保险公司，然后就是为了让你们放心，以开放的心态迎接这个新鲜事物。是这样的吗？ [09:27]
• 嘉宾王国军
对。 [09:27]
• 主持人
我们知道，房子是比较特殊的商品，那么房屋价值的波动对于“以房养老”的影响有哪些？ [09:27]
• 嘉宾郑伟
房价波动，如果房价往上走，对于“以房养老”不会有太大的问题，因为房价上涨，房价增值的部分基本能够覆盖之前的成本，所以，不会有太大的影响。但如果房价往下跌的话，这里就有一个风险。特别是我们的意见中，如果房价不足以偿付之前养老年金的成本，这个成本是要由保险公司来承担的。对房价的预期，大家有不同的看法，如果以后房价系统性的下跌，这对“以房养老”会造成一个系统性的冲击。这是一个冲击大小角度来说，主要是下跌会造成。对于房价上升的情况，它不会造成这种系统性的冲击，但是它又会带来另一方面的问题，这个问题就是房价上涨的这部分的收益是怎么来处理的问题。我记得在意见里面提到有参与型的产品和非参与型产品两类，非参与型产品就是不参与增值收益这部分的分享，是由房产的继承人买来获得这个收益。另外一种是参与型的产品，保险公司要参与增值收益这部分的分享，所以，这里面又涉及到在“以房养老”具体产品当中，怎么来设计一个合理的规则，让保险公司和房产的继承人一起来合理分享这个收益，而且不同的分享规则，它对“以房养老”这个产品本身的价格，又会产生什么样的影响。这个是一个很复杂的关系。我想，这个还有待下一步保险公司发布具体产品之后我们再来观察和判断。 [09:28]
• 嘉宾王国军
这是两柄剑，就是悬在养老保险制度之上的两柄剑，一个是70年产权，70年产权在哪放着具体怎么办不清楚，政府的政策是不清楚的，因为这是一个大政策，以房养老是个小政策，小政策不可能影响大政策的改变，大政策是不清楚未来会怎么办，好在70年还有房子。所以这个问题仍然是一个悬疑，我们不知道怎么样解决，保险公司也不知道，监管部门也不知道，整个社会不知道，所以这是一个潜在的风险在那里，每个人可能都会注意到，但是这一点对住户来说可能是一个好的现象，这事儿扔给保险公司，具体怎么办我不管，你们可以扔给他，如果反悔的话我会退出钱来，如果不反悔他就一直给我钱，一直到被保险人去世。 [09:29]
• 嘉宾王国军
还有房价也是一个大的问题，因为中国的房价涨得实在有点太疯狂了，太高了，已经超过了很多国家房价的水平，尤其是从住房收入比来看，好在中国还有那么多人要再城市化，这个在起作用，但是人口的数量应该是逐渐在减少，因为到现在这个人口数量基本也差不多了，因为总和生育率有的是1.1，在六次人口普查，2012年、2013年的数据都是1.1几，所以人在减少，房子可能还在那不再减少，所以价格真的很难说，总有一个时刻中国的房价会下来，只是时间的长短，这是一定的，每个人都看到了这一点，什么时候发生不知道，所以这个风险也一直在那放着，即使这四大城市也都有可能房价会在某一个时刻下来，你像日本东京人口密度那么大，在金融危机发生之后房价也是会下来的，腰斩，甚至更低，所以这个问题也还是存在的，我们也无法预测，但是我们知道它会有，还有一个大家没认识到的东西，但是实际上它在那里，那就是这个房子的质量，如果你在美国，你会发现百年的老房子电梯还是亮亮的，但是我们的房子你进来看，十年以上的墙上全是脚印，而且设备已经老朽不堪，而且里面水管有破裂的，这些情况很严重的，有些房子甚至曾经发生过就倒了，还没有多少年就倒掉了。所以这样的风险也是不可小觑的，它不是一个个案，应该都是大家普遍担心的东西，当然这个风险可能也可以通过这个制度甩给保险公司，由保险公司承担，这个房子没有了那又不是我弄得。所以从现在的文件来看，很多风险是存在，但是好像都是保险公司的风险，对客户来说这些风险一旦甩出去就没有什么太大的问题了，所以这可能也会刺激需求。 [09:29]
• 主持人
能否请您给有意向参与保险版“以房养老”的网友们提一些建议？ [09:29]
• 嘉宾郑伟
我想一个就是保监会规定的硬性条件，比如60岁以上，拥有房屋的独立产权这些基本的条件。对于适合性的判断，一般来说就是老年人没有很强的意愿或者需要要把这个房产传承给他的继承人，而且他希望能够在老年期间获得多一些的现金收入，来保障他的养老生活的品质，我想对于这一类公众是相对比较适合一些。当然大家经常会提到，比如比较典型的没有子女的老人，我想这个可能是目前来看最适合的一个人群，他没有传承房产的需求，他没有必要为谁要留下这个房产，他又不愿意在退休之后把挺好的房子卖掉，获得现金，然后我提高我的生活品质。因为他还要居住在他这个房子里面，在他有生之年。对于这一类人群，“以房养老”是非常适合的，他就通过“以房养老”这种制度安排和交易，能够把不具有流动性的房产现金化或者流动化，把它置换出来，变成老年期间稳定的现金收入，提高养老生活的品质。对这一类人群是非常适合的。 [09:33]
• 嘉宾郑伟
您刚才提到有些什么样的建议，我也想借这个机会提供几点建议。第一，建议网友参与这个交易之前充分了解这一新生事物的利弊优劣，因为这个产品本身不存在它是绝对的好或者绝对的不好，它是有利有弊有优有劣，有利益，有风险，所以第一要充分了解这个新生事物的利弊优劣。第二，结合自身的情况对适合性来进行判断。这个产品有利有弊，有优有劣，但是他要负担一定的风险，要负担一定的交易成本等等这些，或者说你本人是不是有把房产要传承给下一代的需求等等，每个人的情况不一样，第二点就是结合自身的情况，对“以房养老”的这种产品、这种新的养老方式的适合性做一个判断。第三，如果决定要进行交易，一定要在交易的前期注意要对具体的保险公司和具体的产品，包括对保险公司的销售人员的资质都要进行一个很好的确认，并且要把交易签订合同之前的前期磋商相关资料、相关材料都要留好，避免在交易过程当中被误导。第四，你在交易之前可以有充分的时间考虑是否进行这个交易，但是一旦进行了这个交易之后，我觉得还是应该有一个基本的契约精神，就是在犹豫期之内当然你有权利可以反悔，可以把相应的缴费绝大部分都可以收回来，但是过了犹豫期之后，如果要结束这个合约，本人可能要承担一部分比较明显的损失。第四点就是强调如果签订了交易合约还是要遵守市场经济基本的契约精神。 [09:34]
• 嘉宾王国军
第一，我如果是参与这样一个事情的话，我首先要对它有非常详细的了解，我不会盲目的进去，这对任何人来说参与这样一个事情，因为关系到房子，关系到自己的老年生活，都要非常谨慎，一定是符合条件，我真的确实这个房子是没有任何纠纷，子女也同意，而且我该留给子女的留给他了，而且这个房子可以拿来作为养老，这个参与进来应该说没有什么大的问题，是比较合适的，但是如果不适合这些条件也往进挤，觉得很多事情都没有弄清，是不是喜欢，自己是不是能够坚持下来，能够有定力继续在里面把这个制度做完，如果没有把握的话，还是谨慎观望为好，不要盲目进去，它也是有风险的。还有就是如果一旦签订了合同，那真是要有契约精神了，我合同里怎么写的就要清清楚楚的执行合同。还有就是要知道怎么保护自己，跟保险公司签了这样一些合同，我知道有哪些渠道，比如向保险公司投诉、监管部门投诉、当地保监局等等，我知道我的投诉渠道门路在哪里，还有如果自己不了解，因为年龄比较大，找一些律师或者专业人员进行咨询，签合同的时候就要把这个事情弄清楚，在合同上该写在纸上就写在纸上，该问明白的就一定要问明白，把事情弄得清清楚楚是这么回事儿，谁的权力和义务搞清楚，别等到到时候自己反悔的时候又说哪些不清楚，但是那些都是应该自己搞清的没搞清楚，最后把这个事情弄得很杂乱，影响自己的老年生活实际上是不划算的，影响心情、缩短寿命，这个没有必要，把好事做成了趋势。应该看到它是好事，如果这个好事适合自己的话，就把好事做成好事。 [09:35]
• 主持人
感谢两位嘉宾的建议，由于时间关系，我们的访谈到这里就结束了。 [09:36]
• 嘉宾郑伟
再见！ [09:37]
• 嘉宾王国军
再见！ [09:37]
附：人民网访谈链接：http://ft.people.com.cn/fangtanDetail.do?pid=2092
